房虫

词条内容：“房虫”是专门买卖二手房，以“替人买卖房屋吃差价”作为职业的个体户。他们的赢利点主要在赚取差价，低 价买进，高价卖出。他们做的是“代理”的勾当，却不收代理费。为了从买卖双方两头揩油，他们不让买卖双方直接见面谈价。他们也是令正规中介“头痛”的竞争对手。

基本资料；在房地产市场中，有一批“房虫”，说得好听一点是houseinvestors，说得不好听一点就是housebugs。这些“房虫”是专门买卖二手房。

“房虫”一度助长了房价的持久升势。然而，随着政府房产新政的不断推出，炒房开始降温。因财路被阻，“房虫”纷纷转行。

房虫这样操作的好处很明显，在房虫与买家和卖家的两次交易中，只需要交一次税。

手段；房虫提供的样板房

“房虫”的赢利点主要在赚取差价，也就是低价买进，高价卖出。于是有人便将“房虫”理解为炒房者，实际并 不相同。炒房的人通常是购买低价的期房，待价格上涨后再高价卖出。一段时期内，炒房者是房产的法定所有人。但“房虫”则不同，房虫通常只押二手房，并不过户，只是与房主在公证处公证一份“委托代理合同”。在寻到“下家”后，房虫全权代理房主与购房者签订买卖合同，并履行过户手续。

“房虫”一般在网上或小区里四处收集房屋交易信息，并以较优惠的价格与房主洽谈，说服房主把房子委托给他们。有些房主怕麻烦，就与他们签订了委托代理书，注明该房卖价不低于多少万元，多卖的房款与房主无关，成交后房主协助他们和买方办理房屋过户手续。这样，他们完全有吃差价的空间。

特点；二手房交易流程图

特点一：发展速度快。（以北京市为例）北京市现有信息咨询企业16084户，其中：房地产信息咨询企业3420户，房屋中介117户。1997至1999年注册登记的企业占到74．4％，是前17年发展企业的3倍。

特点二：房地产信息咨询企业类型多，但尤以自然人投资的有限责任公司居多。国有企业137户，集体企业146户，有限责任公司2698户，其中自然人投资的有限责任公司占到67％。

特点三：企业注册资本（金）小。房地产信息咨询中介企业3420房，但企业注册资本（金）较小。其中，注册资本（金）50万元以下2300户、占到68％（其中，10万元以下的322户）。

特点四：经营地点变化快。房屋信息咨询、中介服务公司多为租用宾馆、饭店、写字楼，临时性使用频繁，经常是打一枪换一个地方。

特点五：经营人员相对少。有的仅3—5人，大多是从社会上聘用的待业、无业人员，还有的聘用外埠人员，其文化水平不高，只有初中或高中文化程度。其报酬主要靠业务提成。

特点六：经营成本低，固定资金少，擅自设立分支机构多。一家公司一般是租用1—2个房间，连屋内的桌椅、电话、电脑都是出租方，一旦出现问题逃匿，也没有价值的物品可以抵偿。而在经营过程中，大部分公司都设有多个分支机构。如北京中大恒基公司在西城、朝阳、海淀等三区就注册了16家分支机构。

与房奴区别；房虫与房主虽然他们都与房子有关系，房虫是靠房子挣钱的一个社会群体，他们一般靠倒卖房子挣差价发财，他们的弊端就 是会抬高房价，他们为了能把自己的房子买高价哄抬房价给本来已经很高的房价雪上加霜。

而房奴就是了他们处于各种目的（比如想有自己的住房、或者结婚没房、或者是为了投资而买房等等）但是手里又没有足够的钱于是就去银行贷款的人，可是由于各种原因（比如贷款额过高、时间过长、贷款比例不合理等）以至于每月的工资除了一小部分留下来维持最基本的生活开支以外，其他的工资都还银行贷款了以至于没钱应付突发事件（生病等），如何判断一个人是不是房奴有一个贷款比例每月还贷款超过月收入的50%就算是房奴了。

需要慧眼；房虫在慧眼挑房

对于手头有十几万甚至几十万元的市民来说，投资房地产是一项不错的选择，但业内人士告诫说，进入房市，更需要慧眼识珠，按照他的说法，不能放过三种房子：拍卖房、清盘房、急转房

作为投资人，在这个市场中可以说尝到了甜头。通过拍卖的形式购买二手房，最大的优点就是可以自己定价。在拍卖会开始之前，你可以很详细地调查一下意向房屋及其所在区域的综合情况，提前定出一个心理价格。在此基础上，你完全可以“该出手时就出手”。通常情况下，拍卖取得的价格都比市场价低10％左右。

清盘房就是楼房卖到最后剩下的几套房子，它们的价格基本已回落到实处，开售前期轰轰烈烈炒作造成的价值虚增已不复存在。这样的房子买下出租最好，因为同一小区相同面积的房屋租金基本没有差别。

所谓的急转房就是业主由于某种特殊原因需要在最短时间内出手的房屋。在目前（2008年）的房地产二级市场中，有一批嗅觉特别灵敏的“房虫”，他们整天通过各种渠道收集急需转让房屋的信息，并在第一时间获得成交机会。在计划置业投资的时候，若能碰到急转房应该不要错过机会。急转房的价格要比市场价格便宜两成还多。可以说买到急转房来投资，买下的时刻同时就是赢利的时刻。

过去与现在；房虫与买主讨价还价

过去的“房虫”直接炒卖房子，现在的“房虫”则是以合理避税为幌子炒卖房屋购买协议或合同。在房产新政下一度绝迹的“房虫”改头换面后，又开始作乱市场，对消费者造成了危害。“房虫”变脸重操旧业。

通过上网发现了一处位于浮山后一新小区的房源，并通过网上的咨询电话联系到了卖主。这位卖主声称，房子是一位外地朋友的，朋友委托自己将房子出售出去，自己有房屋买卖委托公证协议。更让张女士心动的是，因该房源购买后还不到两年，对方称可将高额营业税通过公证手段避开。但后来张女士将房子买到手后却发现，很多承诺的事项没有兑现，才知道卖这套房子的当事人并非真正的房主，只是一位炒房子的“房虫”。

过去受房产新政影响市场上活跃的“房虫”一度消失，而随着市场变化，一些“房虫”又开始活跃起来。与过去不同的是，“房虫”和过去等房子价格上涨后再出手的做法不同，他们不再直接去操作房子，而是在炒卖购房合同或协议上做文章。期房更名炒卖合同。

一些“房虫”不仅对二手房感兴趣，新建商品房中的期房也是他们炒卖的热点。在一些二手房中介公司，大量在售的期房都成了可以更名炒卖的对象。

这些期房一部分是通过内部认购的方式“流到”中介公司的，有的则是在售楼处预订后，尚未签订正式合同，再由炒房人拿到中介公司进行合同转让。前者赚的是一个差价，后者赚的是更名费。通过委托公证避税炒房。

职业房虫；那么这些“房虫”到底有什么伎俩呢？山东元鼎律师事务所单正国律师表示，这实际上就是一种委托公证避税的炒房行为。目前（2008年）实行对不到两年的房子转让征收营业税，一些购房者想方设法进行避税。有的炒房者就钻了这里的空子，先是通过和房主办理房产委托公证的手段，由自己代理房子买卖，然后以合理避税为诱饵再找到新的买主，以赚取差价。因买主无法和房主直接进行交易，对房子一些详细的问题不了解，就会产生很多纠纷。根据有关法律规定，原房主对房子仍然拥有所有权和收益权，一旦甲方反悔，就会使买房人吃亏。另外，购买更名的商品房期房则是通过开发商更改合同进行避税。

一些房产界专家表示，对于二手房中“房虫”炒卖协议的现象，消费者应该提高警惕，尽量从房主本人手中购买房子，不要单纯为了避税让这些“房虫”钻了空子。另外，根据有关规定，凡是办理了预售许可证的小区，其可售房源必须上网销售，通过网上监管，但对一些在预售前就已通过中介办理更名房子的监管尚是空白。因此，有关部门应该对开发商的销售行为和中介公司发布的房源进行监督，发现期房更名的行为便严肃处罚，对二手房应该尽量实现网上监管。